En la Ley de Arrendamientos Urbanos se contempla un régimen de prórroga forzosa en los contratos de arrendamiento para uso de vivienda, que faculta al inquilino a prorrogar la duración del contrato de arrendamiento de forma obligatoria para el arrendador, a pesar de que se haya estipulado un plazo inferior en el contrato.

En la actual regulación dada por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, si bien se prevé que la duración sea la libremente estipulada por las partes, también se establece el derecho del arrendatario a prorrogar el contrato de arrendamiento hasta alcanzar un período mínimo que actualmente es de cinco años.

Sin embargo, debido a las múltiples modificaciones que ha sufrido la legislación que regula los arrendamientos, hay que tener muy en cuenta la fecha de celebración del contrato de arrendamiento, ya que dependiendo de ella vamos a  aplicarle la Ley de Arrendamientos Urbanos que estaba vigente en el momento de celebración del contrato.

1.- Contratos celebrados entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013:

La duración del contrato es la que libremente hayan pactado las partes pero, si fuera menor a cinco años, llegada la finalización del contrato, el arrendatario puede continuar mediante prórrogas anuales hasta un máximo de cinco años por la sujeción a la prórroga forzosa mínima de esos cinco años. Además, una vez transcurrido los cinco años, si ninguna de la partes manifiesta otra voluntad distinta, el contrato se vuelve a prorrogar por otros 3 años más. Es decir, la primera prórroga de hasta cinco años depende únicamente de la voluntad del arrendatario pero, la segunda prórroga la puede evitar el arrendador si antes de que terminen esos cinco primeros años manifiesta su intención de no volver a prorrogar.

2.- Contratos celebrados entre el 6 de junio de 2013 y el 5 de marzo de 2019:

La duración del contrato es también la que libremente hayan pactado las partes pero, en los contratos celebrados en este intervalo, si fuera la duración pactada menor a tres años, llegada la finalización del contrato, el arrendatario puede continuar mediante prórrogas anuales hasta un máximo de tres años por la sujeción a la prórroga forzosa mínima de esos tres años. Además, una vez transcurrido los tres años, si ninguna de la partes manifiesta otra voluntad distinta, el contrato se vuelve a prorrogar por otro  año más. Es decir, la primera prórroga de hasta tres años depende únicamente de la voluntad del arrendatario pero, la segunda prórroga la puede evitar el arrendador si antes de que terminen esos tres primeros años manifiesta su intención de no volver a prorrogar.

Sin embargo, durante este periodo, entró en vigor un Real Decreto con una duración muy corta que abarcó desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 22 de enero de 2019 (poco más de un mes), en virtud del cual la prórroga forzosa se establecía en 5 o 7 años, según el arrendador fuera persona física o jurídica. Una vez derogado, la regulación anterior volvió a ser de aplicación, cuyo plazo mínimo estaba establecido en 3 años.

3.- Contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019:

La duración del contrato será de cinco años si el arrendador es persona física o 7 años si es persona jurídica. 

Una vez terminada esa duración de 5 ó 7 años, salvo que las partes manifiesten otra cosa, el contrato quedará prorrogado hasta otros tres años más.

En definitiva, el arrendatario no tiene la obligación de prorrogar el contrato, sino el derecho de hacerlo, de tal forma que depende de su voluntad que la prórroga se haga efectiva; si no comunica su voluntad de no prorrogar, el arrendamiento se entenderá prorrogado por plazos anuales hasta alcanzar un máximo de 3, 5 ó 7 años más dependiendo de cuando firmó el contrato y de si el arrendador es persona física o juridica.

Es importante destacar que el régimen de prórroga forzosa es de aplicación exclusiva a los usos de vivienda, esto es, a los que tienen por objeto la fijación de domicilio de forma permanente. Quedan excluidos los arrendamientos para uso distinto de vivienda, entre los que se pueden encuadrar los arrendamientos de negocio o los arrendamientos temporales (vacacionales o eventuales).